“양도세 이상하네…”

양도세 이상하네…

🏠 사건 요약
● 수도권 2 주택자 B 씨는 3억 원 차익을 남기고 주택  한 채를 매도했으나, 양도세 약 7,000만 원을 부담합니다.
● 반면, 1 주택자 A 씨는 서울 아파트를 10년 보유 후 12억 원에 매각했지만, 양도세 한 푼도 내지 않았어요

  (양도차익 6억 원, 비과세 기준 충족).

🔍 비교 사례
1) A 씨 (서울 1 주택자)
 ○ 매입가 6억, 매도 후 12억 → 차익 6억, 1 주택 비과세 요건(거래가액 12억 이하)을 충족
     → 양도세 0원
2) B 씨 (수도권 2 주택자)
  ○ 두 채 각각 3억에 매입, 두 채가 모두 2배 상승, 한 채 매도 → 차익 3억, 2 주택자로 일반과세 대상, 약 7,000만 원
     세금 부담
동일한 금액(6억 원)을 투자해 똑같은 기간 차익을 얻게 되었지만, 주택 수 기준으로 세 부담이 극명하게 갈림  

📊 추가 사례 – 고가 아파트
  ○ 매입가 8억, 매도 금액 20억 → 차익 12억, 장기보유특별공제(15년 보유·10년 거주) + 주택 수 여부
     → 양도세는 1,800만 원~7억 1,400만 원까지 천차만별  
결과적으로 “똘똘한 한 채”를 가진 1 주택자가 더 유리해 시장 왜곡 가능

👨‍🏫 서울시립대 연구팀 의견
● 이 보고서는 국회예산정책처 의뢰로 작성, 현행 주택 수 기준 차등 과세체계는 조세 형평성을 해치고 납세자 행동 왜곡(조세 회피 유발) 초래  
● 개선안 제시: 주택 수→양도차익 또는 자산 총액 기준으로 과세 체계 전환
   주거 정책 기능과 조세 기능 분리: 조세는 형평·실효성 중심, 주거 정책은 보유세, 대출 규제, 공급정책 등으로 운영  
● 다만, 단기적으로 과세 강화 시 매물 잠김(동결효과) 유발 → 가격 상승 재료 될 수 있으므로 중장기 관점에서 신중 적용 필요  

✍️ 시사점
● 조세 형평성 문제: 같은 차익에서도 주택 수에 따라 과세 격차 발생
● 시장 왜곡: ‘똘똘한 한 채’ 선호 유도 → 1 주택 보유자에게 유리한 구조
● 정책 교정 필요: 양도세 규칙 재설계, 보유세·금융·공급정책 등 주거 정책 도구 분리
● 단기 리스크: 과세 강화가 오히려 거래 위축과 주택 가격 상승으로 이어질 수 있음

✅ 결론
  ○ “양도세 이상하다”는 반응은 주택 수 중심 현행 과세 체계가 동일한 차익에도 납세 부담을 달리 부과하기 때문
  ○ 서울시립대 연구팀은 차익이나 자산 총액 기반 과세 구조로 전환하고, 세제 기능과 주거 정책 기능을 분리할 것을 제안하며, 특         히  장기적 관점에서 세제 개편 필요성을 강조하고 있음